钱伟品：对房地产调控的若干建议

　　【前言】中国特色房地产几十年“新政”翻来覆去，调控的死去活来——却结果大多是空调(空言无果)。

　　至今，依然是工农业实体经济发展建设的阻碍。而且意想不到的“暴雷”频发。弄的各地各级的党政领导“一愣一愣”的。

　　笔者特将9年前的几篇房地产建议的小文选编如下。不知能否给大家有点积极作用。

　　(一)

　　我看 房地产

　　最近，随着北京和上海长期天价房产的房价也在开始降价，人们纷纷议论房价。特别是CCTV新闻专门报道房价。并分析究竟是“理性回归”还是“崩盘开始”。引发笔者谈点看法。

　　住房的本质是用来“住”的。当用来“投资投机、炒买炒卖”，就开始了“反常”。并且几十年‘一发不可收’，将房价闹到了天价，最终“害”苦了人民群众千千万万“家”。

　　一、造成住房天价的主要根源。

　　1、中外私人资本家。他们造房子的根本目的就是为了“利益最大化”。就是为了赚钱;根本不是为了改善百姓住房条件和民生。

　　2、各家银行“利欲熏心”，纷纷大力支持房地产商，甚至一纸贷款合同就是“几亿、几十亿”。据记者调查甚至不少银行和房地产商联合所谓“房地产开发”，变成房地产商和银行是一家。导致“实体经济”边缘化，步履维艰走下坡。

　　3、国家土地政策不完善，地方政府依赖‘土地财政’，人为推高“地价”。如县城边缘地块每亩地价也达到了300-500万。地涨房高成必然。

　　4、暴富私人资本的投资投机尤其是炒买炒卖，将房价迅速“炒”成了天价。较长时间来“办厂的大不如炒房的”。扭曲了“三大产业”的正常平衡发展，导致房地产‘一枝独秀’。

　　5、房产天价，后果严重。破坏了国民经济可持续发展;害苦了百姓千家万户;耽搁了广大青年‘成家立业’;严重影响了各级政府的公信力;逼穷了工薪阶层和平民百姓;严重影响了扩大内需;助推了离婚率攀升、制造了大量的家庭和社会矛盾、是社会不稳定的主要因素之一。

　　二、为什么房价几十年调控成空调。

　　1、既得利益集团的阻扰。

　　2、各家银行怕“次贷”。

　　3、地方政府怕“利益”减少。

　　4、房地产商有银行、政府、等等多重“撑腰”。

　　5、各级官员的私房最多，怕贬值。

　　三、房价的泡沫究竟有多少。

　　笔者的结论是：房价很高;泡沫至‘临界点’。主要表现：

　　1、发展中国家的房价已经比发达国家高。

　　2、空置房、空城鬼城已不少。

　　3、供大大过于求。一个县级市的‘空置房’，也许20-30年还‘空房’。所以，降房价、破泡沫;根本不存在‘降不降破不破’的问题;只是一个时间问题;是短痛还是长痛的问题。中国特色，笔者预测“长痛”的可能性大一点。因为银行多掌握在政府手里，可以包着、撑着。也许为了所谓稳定吧。

　　四、刚需百姓购房建议。

　　1、城市中心、周围环境条件比较优越、特别是已经没有空置地块的，房价一般降得很慢、很少，甚至极其有限。

　　2、城乡结合部的房产，是最佳选择。3、应该等、看半年以上“房地产走势”，出手也不晚。

　　五、参考意见。

　　1、我国房地产具有政府‘特色’，彻底崩盘的可能性不大，凡是站住脚的房地产商背后都有“官后台”。

　　2、房地产调控都是空调，特别是对‘调控’，不要抱有多大希望。

　　3、量入为出，利用好一切可以利用的政策。真诚祝所有刚需朋友们：早日“住有所房”。

　　(二)

　　基本住房和商品房 必须区别对待

　　几十年房地产调控，折腾得死去活来，却仍然是“问题的问题”。

　　主要是“三门”官员和公知，连住房的本质属性、及中国国情都没有真正弄明白。或者是故意的乱我祖国、毁我民族。

　　住房的本质属性和中国国情。

　　什么叫住房?就是用于人民居住的房子。直白说：房子是用来住的;而不是用来炒的。中国国情是什么?一是人口众多;二是城乡二元结构即：城市居民住房靠政府单位分配、农村住房主要靠农民自建;三是由于新中国成立一段时期(战后)人口增长较快，城市住房比较紧张。

　　社会主义的住房应有政策。

　　一是必须保基本：随着经济发展理应逐步满足人民群众“一户一套房”的基本住房需求。二是适度发展商品房：所谓适度就是“供需基本平衡”;所谓商品房，就是指专门用来满足‘大户人家’、或者改善住房的需求。商品房：一市场化，二不限购不松绑，三政府宏观调控。将“基本住房”和“商品房”两种性质不同的“住房”严格区分开来。并且区别对待。政府管“基本”。市场管“商品”。这，就是社会主义市场经济的房地产。

　　基本住房必须严明政策。

　　主要：(1)确保一户一套，只依“户”、不依人——凭初次结婚证;二婚以上都除外。(2)由政府核定房价;房价、贷款双优惠;每户成人只一次。(3)凡是初婚找政府，凡是解决过基本住房的一律找市场。(4)市场商品房一律不贷款全放开。(5)农村农民住房，可采取“国家、集体”双补贴政策，尽量改善农民住房条件。形成：政府保基本;市场管改善;的房地产新格局。

　　依法依规加强市场商品房交易监管。

　　1，基本住房必须20年后才能进入市场交易。不足20年必须补缴一切“优惠”。2，对投资投机购买商品房，课以《八级累进税》，以及增值税。目的‘以无利可图’抑制商品房的“投资或投机”，确保住房“自住”的本质属性。

　　建立基本住房制度利大于弊。

　　起码：确保人民安居乐业;促进婚姻家庭相对稳固;从根本上限制了空置房和土地浪费;从根本上调控社会主义房地产产业健康持续发展;有利于保障内需压抑外资暴利。利国利民。

　　(三)

　　房价居高不下 危害不堪设想

　　我国房地产业，已经成为我国经济、政治和社会的焦点。正因为我国长期来，房地产和汽车业扭曲了经济发展，已经成为压抑和阻碍经济发展和社会建设的众矢之的。尤其是房地产，几十年调控成空调。至今房价仍然居高不下。其主要原因和危害：

　　原因

　　1、银行害怕“次贷”在作怪。历年为啥一二产业流动性不足?主要是银行大笔资金都流入了房地产。不乏贷款一单就是“亿千万”。如果房价真的降下来，当时的“抵押”都贬值，如美国一样的“次贷危机”立即显出来。银行为了“力挺”房地产：一是打死也不降价;二是每年以14%以上增发新“货币”填补流动性;三是房地产到期的贷款办一下手续“转下”去。

　　2、地方政府害怕地价降了归还老债有困难。

　　在GDP政绩利益驱动下，地方政府都债台高筑。像东南沿海一个县级市，一般债负都在600-1000多亿。怎么还?主要靠出卖土地。如果房价降下来、地价一定随之也降下来。土地财政收入少了，巨大的老债怎能还。所以，地方政府对房地产“限购”是睁一眼闭一眼;“松绑”却是摩拳擦掌 劲道来。

　　3、房地产老板更是“利润”已经入袋为安。

　　甚至家属子女二奶小三分配完成。要想叫他再吐出来，触动既得利益比“死”还难。所以，宁愿弄虚作假也要把房价扛起来。

　　上述三条才是中国房价“坚定不移”的真实根源。

　　危害

　　1)由于大量的空城、鬼城、空置房，占用了国家、银行、存贷款大量的流动性。将“活血”硬是变成了“存量”。并且造成“巨大的闲置和浪费”。

　　2)由于“比价”的严重扭曲，制约和阻碍了一二产业的发展。特别是中小工业企业和农业贷款比登天还难。导致工农业发展步履艰难。

　　3)由于房价高不可攀，严重压抑了“刚需”。造成剩男剩女居高不下。酿成重大的社会问题。

　　4)由于房地产一花独放，一二产业则徘徊不前，百姓就业严重受挫。由于汽车产业二枝又秀，雾霾加剧、道路不通、能源透支。

　　总之，我国“房地产”和“汽车业”如不回归正常。那么我国经济、政治、社会一切仍将反常。

　　(四)

　　限购和解禁 都不能救房地产

　　我国房地产业病入膏肓。各地纷纷出台“解禁”救方。但是，笔者可以断定：不仅不是良方;而且还可能帮倒忙。又是‘情况不明决心大’。

　　房地产毛病如何发生：

　　1、房地产商利益最大化的贪婪。

　　2、银行只顾赚钱滥印票子，并向房地产倾斜放贷。

　　3、地方政府土地财政和GDP利益、政绩驱使，推波助澜。

　　4、中外私人资本投资投机炒买炒卖。

　　5、国家监管部门盲目支持，调控不作为。

　　房地产毛病的主因：

　　就是“供大于求”。违反了市场经济客观规律。物稀为贵、物多价低。

　　据我们江苏省建筑专家预估：江苏的空置房、在建房，至少到2030-2050年还“住不完”。并不是“房地产协会专家们”的胡说八道。

　　既然是“供大于求”，又为什么房价坚挺不动呢?

　　1、房地产商，不愿意将到嘴的肉再吐掉。

　　2、银行放贷时以高房价抵押，一旦房价下跌，除了死坏账、就是“次贷危机”。

　　3、房地产降价，地方政府不乐意，既减少了税收又减少了土地财政收入。

　　4、房地产投资投机商也不答应降房价。怕资产缩水。

　　5、国家监管部门睁眼闭眼、打哈哈。

　　因此，各地房价还是“死抗着”。

　　市场经济客观规律是不以任何人意志转移的。无论是限购和解禁，都是徒劳的、并且是没有根本作用的。

　　笔者建议一张方子三剂药：

　　1、严格控制房地产新项目审批。严格控制土地财政，及政府公租房、拆迁安置房、棚户区改造房、城镇化农民房，特别是房地产商滥建房，等等一切新建房。负责项目审批的“发改委”，必须严格按照《新建房地产可行性报告》办理审批手续。没有地区“市场供需”客观需要并量化的事实数据指标，一律停止再批新建房。

　　2，地方政府向房地产商“回购”空置房、在建房。用于“公租房、拆迁安置房、棚户区改造房、城镇化农民房”等等用房。政府和房地产商，各退一步“海阔天空”。既解围了房地产商长期的“纠结”;又加快了政府房“安置进度”;又为各银行早日“解套”。更为重要的是：既盘活了存量资产，又减少了浪费和损失。“一举三赢”，无乐而不为。

　　3、把‘基本住房’和‘商品房’严格区别开来。住房的本质是用来住的。而不是用来投资投机和炒的。因此，‘基本住房’和‘商品房’是两个不同的概念。所谓基本住房是用来“自住”的，并不成为买卖的商品，但只能限制一户一套。凭初次《结婚证》安排解决(并每人只安排一次。再婚的找市场解决);房价贷款双优惠。商品房是完全由市场决定的、用来改善住房、甚至奢侈住房需要的商品。基本住房“政府主导”。商品房“市场决定”。(由房地产商根据市场需求建造;价格也有市场决定)。形成“新婚住房找政府;改善住房找市场”的良好局面。

　　为了更好解决基本住房，应该充分发挥政府、单位、个人三个积极性。特别是农村农民住房，有什么理由“扼杀”所谓小产权房。中国土地分为“国家、集体”两种。哪有“只许国家发展，不许集体建设”的道理。小产权应该放开在“集体经济”范围中转让流通。要进入国家房地产大市场，当然必须解决“土地国有、集体有的流转”。总之，中国式“房地产”要健康持续发展。四轮驱动(政府<含农村集体>、单位、个人、市场)总比一条腿强。

　　我国房地产20年走向：由于我国长期“计划生育”只生一个好。20年后，小夫妻两一个孩，恰恰都有3套住房。农村城镇化，全多是“以房易房”，农民都有房。到那时也许最不值钱就是“住房”。千万记住：世界上“一成不变”的事物是没有的。这是最起码的常识。