李北方:房地产崩盘进入倒计时

　　2018年7月31日，是房地产市场走向崩盘的倒计时的起点。

　　一说倒计时，大家不要马上联想到影视剧里的定时炸弹，只剩几分钟或者若干秒，马上就要炸。这个倒计时可能还需要较长的时间，具体多长我不负责预测，我只谈对趋势的看法。

　　什么时候对房价走势的社会心理预期发生了逆转了，倒计时就在什么时候结束。　　具体什么时间爆，可能是毫无预兆的，甚至看起来会毫无理由的。每次危机的前夜，都没多数人感觉到气氛的异常。可惜人从来不能从历史中汲取教训。

　　7月31日，政治局召开会议，主要议题是分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。关于房地产，首次使用了“坚决遏制房价上涨”的措辞。

　　之前，官方说法从来都是“（坚决）遏制房价过快上涨”，也就是说，房价可以涨，但不能太快。这一次，上峰的态度变了，不允许房价再涨了。

　　这是一个明确的信号，房地产市场的历史性大顶已成。

　　在一个泡沫化的市场上，已见历史性大顶，下一步会怎样呢？无疑，等到市场明白过味道来，便是踩踏性的出逃。

　　房地产市场上的主体反应过来了吗？还没有，我的同学群里还在讨论哪里的房子可买，将来一定会涨。

　　党给出的这么直白的信号都接收不到，只能说，猪油对心灵的蒙蔽有多厉害，利益对理智的扭曲有多可怕。

　　咱们简单地分析一下。从两个方面说，经济的视角，和政治的视角。

　　先从经济的视角开始谈。7月31日的政治局会议的新闻通稿比较简单，我们把其中跟房地产走势有关的几句跳出来，罗列一下。　　会议指出，当前经济运行稳中有变，面临一些新问题新挑战，外部环境发生明显变化。要抓住主要矛盾，采取针对性强的措施加以解决。

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　　会议要求，第一，保持经济平稳健康发展，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。

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　　第三，把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来，坚定做好去杠杆工作，把握好力度和节奏，协调好各项政策出台时机。要通过机制创新，提高金融服务实体经济的能力和意愿。

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　　第五，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　4月召开的分析经济形势和经济工作的政治局会议，对经济的总体判断是“经济运行延续了稳中向好态势”。这一次，判断变成了“稳中有变”。判断发生变化的原因是“外部环境发生明显变化”，即贸易战的因素。

　　中美彼此对对方提高关税，必将导致进出口的下降，影响GDP增长。这一块的影响具体有多大，现在还不大看得出来，但一定会反应到经济增速的数据上。

　　全年增长的目标已定，墙外的损失只能墙里补。好在中国是大国，内需上有挖掘的巨大空间，如果操作得当，因进出口下降而影响的GDP增速，完全可以通过国内经济的增长予以弥补。

　　为了促进国内经济发展，就需要政策的配合。7月23日，国务院常务会议释放了宽松的信号，提出“积极财政政策要更加积极”，以及“稳健货币政策要松紧适度，保持适度社会融资规模和流动性合理充裕”，但不搞“大水漫灌”。

　　这次国常会开过之后，市场给予的解读是，“全面宽松基本确认”。接下来，大家马上就联想到了房地产，认为这是对房地产的重大利好，政府又挺不住了，又要求助于房价上涨来保GDP了。

　　这种解读是合理的。干什么都不如炒房子来钱快，这是每个大爷大妈都知道的常识。故而，只要释放出流动性，钱一定会涌入楼市。　　放水会进一步吹高房价，效果会体现在经济数据上，让数据好看些。但这对于发展没有任何意义，因为房价涨的同时，没有更多的财富被创造出来，而且还会更加严重地扭曲经济结构。

　　我个人对那次国常会的理解也是这样的，如果不是因为时间不凑巧，差点就写文章批判一番了。

　　31日的政治局会议告诉我们，情况不是那样的。这次会议政策搞宽松方面，跟23日国常会的调门是一致的，要“保持流动性合理充裕”。但与此同时，用“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”把漏洞给堵上了。

　　这就大不一样了。

　　“流动性”这个词，把货币类似于水的特性传达得淋漓尽致，水往低处流，钱往利润高的地方跑。不过，把水流的通道堵住，它就会自动改道，流到其他地方。

　　货币也如此。在当前条件下，不控制流向，一定会被拿去炒房，搞所谓“定向降准”也没用。但坚决遏制其向房地产流动之后，资金也不会闲置，而是会自动寻找其他投资方向。房地产进不去了，就只有搞实体经济了，实体经济发展了，带动的才是真正的经济增长。

　　“坚决遏制房价上涨”，就是不让新增的一滴“流动性”进入楼市，这是高质量发展的需要，同时呈现出来的调控房地产的决心，也是前所未见的。

　　以上分析的视角是经济的，着眼也是微观的。接下来，我们从宏观着眼，从政治角度再做一点分析。

　　在以往的若干年里，政府以“遏制房价过快上涨”的调控为说辞，直接引领了炒房风潮。涨的快就调控，真正回调了就放水，引发更快的上涨，几次反复下来，没有人再相信政府在房地产调控方面的政策取向了，全都当反话听。这种做法严重透支了党和政府的公信力。

　　任志强就明明白白地说，别问他到哪买房子，政府已经告诉你了，哪里调控就到哪里买。

　　到领路人提出“房住不炒”，部署了全国性的调控政策，仍然没有人把这个话当真。虽然在政策的强压下，房价走势在统计上呈现平稳，但实际上暗流涌动，市场都在等着调控的再次放松，然后再炒上一波。

　　对抗“房住不炒”的势力，可以分为两拨。一拨是地方政府，领导干部们嘴上喊着“四个意识”，但实际上用“抢人大战”瓦解“房住不炒”，进一步哄抬房价。

　　另一拨就是市场主体了，他们宁可相信地方政府，也不相信中央，坚定地迷信“房价永远涨”。于是一有项目开盘，就有数不清的千万富翁扎堆去哄抢。

　　这怎么行呢？不是都知道要跟着新闻联播走才能发财吗？怎么涉及到房地产就忘了这个真正的黄金法则了呢？

　　7月3日到4日，在北京还开了一个重要的会议，全国组织工作会议。领路人在会上做了重要讲话，其中有这样一句：

　　党的全面领导、党的全部工作要靠党的坚强组织体系去实现。党中央是大脑和中枢，党中央必须有定于一尊、一锤定音的权威。党的地方组织的根本任务是确保党中央决策部署贯彻落实，有令即行、有禁即止。党组在党的组织体系中具有特殊地位，要贯彻落实党中央和上级党组织决策部署。每个党员特别是领导干部都要强化党的意识和组织观念，自觉做到思想上认同组织、政治上依靠组织、工作上服从组织、感情上信赖组织。
 

　　什么叫“定于一尊、一锤定音的权威”？简单地说，就是说话要算数，要管用。但是，从各方面对“房住不炒”的对抗上来看，中央的权威何在？

　　我在这里做一个预言，对抗“房住不炒”的两拨势力用不了多久都要倒霉的。

　　那些嘴上说着漂亮话，实际上用“抢人大战”这种小把戏对抗“房住不炒”的领导干部们，是名副其实的“两面人”，他们的政治前途应该没有了；另外就是那些顶风抢房子，嘴巴一歪把好经念成“房子不是用来炒的，是用来抢的”的那些投机客。

　　那些一厢情愿地迷信政府会托房地产到底的人要醒醒了，跟中央的权威乃至党的执政地位相比，房价算得了什么呢？就算房价崩盘引起了经济上的波动，又算得了什么呢？政治账比经济账大多了。

　　上头无疑是不愿意直接刺破房地产泡沫，也不希望房地产市场崩溃的，所以还在苦口婆心地说，“合理引导预期，整治市场秩序”。最好的方式当然是预期逐步回归正常，房价自然平稳地回落，回到合理价位。

　　无奈被猪油蒙了心的市场主体无法被“引导”，那就只能等他们撞了南墙再回头了。反正时间是足够的——我们当前所处的政治周期，我相信还有20年的时间。

　　“坚决遏制房价上涨”已经为房价设定了天花板。如果明确告诉你，一只股票20年内不会上涨（也不跌），你还会持有吗？房价20年内不再涨，手里有房子的人，还会继续持有吗？何况，接下来还有房地产税要出台，这是要增加持有持本的。

　　不是东风压倒西风，就是西风压倒东风，绝对没风的状态是不存在的，绝对的均衡和平稳在市场上也是不存在的。房价不再涨，下一步就是跌。

　　当市场终于反应过来，历史性大顶早已形成，就会出现踩踏性的抛售，市场上将会瞬间出现海量的供应。

　　跟人聊这个问题，手里有房子的人都说，没关系啊，就算房价跌没了，房子还在，总比投资P2P血本无归要好。这样说话，不过是建立在“房价永远涨”信念之上的轻描淡写，在房产日渐缩水（不需要跌到成本线以下）的过程，我不相信还会有人有这么好的心态。

　　投资也好，投机也好，终极目的是要挣钱的，是要在高位变现的。之所以一大票人炒房炒成房东，而且乐于做房东，只不过是因为相信房价还会再涨。如此而已。

　　我相信上头也做好了应对房价崩盘的准备，也做好了应对房地产刁民的准备。党什么世面没见过？这算点什么事儿呢。我再重复一遍，跟中央的权威比，跟党的执政地位比，房价连个屁都不算。

　　房地产的历史性大顶已成。党已经明确地告诉你了，仁至义尽了。如果多数人听懂了，体面地撤退，房地产会呈现良性调整，皆大欢喜；可是多数人还是听不懂，那就做好完蛋的准备吧，恐慌不知道哪一刻会来袭。

        倒计时已经开始，滴答，滴答……